Daugiabučių namų valdymas ir priežiūra

Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės valdymą, priežiūrą, išlaikymą reglamentuoja Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.82-4.85 straipsniai.

Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti. Iki pastarojo meto daugiabučių namų priežiūra ir administravimas buvo daugiau savivaldybės ar jos kontroliuojamų butų ūkio įmonių, nei pačių butų savininkų rūpestis. Kol daugiabučių namų savininkai neįsteigę daugiabučio namo patalpų savininkų bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties, tol jų namo bendrąja nuosavybe turės rūpintis savivaldybės paskirta administruojanti įmonė. Pagrindinis administratoriaus uždavinys - įgyvendinti įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų.

Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę, įgyvendinti įsakymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų, taip pat įstatymų nustatyta tvarka daugiabučiam namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir kitokiu tvarkymu. Visus būtinus klausimus administratorius turi spręsti visuotiniuose bendrasavininkių susirinkimuose.

Įgyvendindamas savo pagrindinį uždavinį, administratorius vykdo šias funkcijas:

- tvarko patalpų ir jų savininkų (naudotojų) apskaitą, namo, jam priskirto žemės sklypo techninę ir kitą dokumentaciją;

- sudaro bendrojo naudojimo objektų aprašą, prireikus jį papildo arba keičia;

- viešai skelbia patalpų savininkams namo skelbimų lentoje bendrojo naudojimo objektų aprašą;

- atlieka bendrojo naudojimo objektų privalomąsias apžiūras, vykdo šių objektų nuolatinę techninę priežiūrą ir lokalizuoja avarijas, organizuoja arba įmonės jėgomis atlieka bendrojo naudojimo

- objektų remonto, rekonstravimo, avarijų likvidavimo ar kitokius darbus;

- rengia bendrojo naudojimo objektų eksploatavimo, remonto ar kitokio tvarkymo metinius ir ilgalaikius darbų ir lėšų poreikio planus ir viešai skelbia juos;

- skelbia bendrojo naudojimo objektų remonto, rekonstravimo ir kitokio tvarkymo darbų ir paslaugų pirkimo konkursus, sudaro sutartis su konkursą laimėjusiomis įmonėmis, kontroliuoja šių sutarčių vykdymą. Jeigu šiuos darbus atlieka ar paslaugas teikia pats administratorius, jų apimtis, kainos ir kitos sąlygos turi būti suderintos su patalpų savininkais ar jų įgaliotu atstovu;

- pagal išlaidas apskaičiuoja mėnesines įmokas, parengia ir pateikia sąskaitas patalpų savininkams, kontroliuoja įmokas;

- teikia patalpų savininkams informaciją apie privalomąsias įmokas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontu ar kitokiu tvarkymu ir jų naudojimu;

- pasibaigus kalendoriniams metams, viešai paskelbia savo veiklos ataskaitą patalpų savininkams.

Išlaidas, susijusias su administravimu, apmoka butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje. Administratorius samdo įmones, kurios pagal sudarytas sąmatas remontuoja pastatus. Remontui naudojamos kaupiamosios lėšos.

Daugiabučių namų gyventojai kiekvieną mėnesį administratoriui moka nustatyto dydžio administravimo mokestį.

Pasibaigus kalendoriniams metams, administratorius pateikia ataskaitą gyventojams apie panaudotas kaupiamąsias lėšas.

Administratoriai atlieka nuolatinius pastatų konstrukcijų ir inžinerinių namų sistemų stebėjimus, pastebėtus defektus fiksuoja ir įrašo į namo techninės priežiūros žurnalus. Jų pagrindu atliekami privalomieji remonto darbai. Administruojančios įmonės atlieka ir namų remonto darbus, sistemingai prižiūri bendrojo naudojimo namo konstrukcijas, kiekvienam namui pildo žurnalus, kuriuose nurodo trūkumus ir priemones tiems trūkumams pašalinti.

Administratorius veikia vadovaudamasis Lietuvos Respublikos vyriausybės patvirtintais Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatais, taip pat kitais norminiais dokumentais, reglamentuojančiais pastatų ir jų inžinerinių sistemų naudojimą ir priežiūrą.

Sutartis su daugiabučio namo administratoriumi nutraukiama įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją arba sudarius patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį ir kitais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatytais atvejais.

Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės vykdytoju Savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu paskiriamas Savivaldybės administracijos padalinys ar padalinio darbuotojas. Priežiūros ir kontrolės vykdytojas organizuoja ir vykdo valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę.

Valdytojas – tai daugiabučio namo savininkų bendrija, jungtinės veiklos sutartimi įgalioti asmenys ar daugiabučio namo administratorius.

Daugiabučiams namams valdyti, naudoti, prižiūrėti, remontuoti ir kitaip tvarkyti butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti tokias valdymo formas:

• Steigti daugiabučio namo savininkų bendriją (DNSB), išsirinkti valdymo organus, pavedant jiems organizuoti namo priežiūrą.

1. Iniciatyvinė grupė parengia bendrijos įstatų projektą

2. Šaukiamas steigiamasis susirinkimas, kad dalyvautų dauguma butų savininkų

3. Priimamas dalyvaujančiųjų daugumos sprendimas

4. Bendrijos įstatus tvirtina notaras

5. Bendrija įregistruojama Juridinių asmenų registre

6. Administratorius ir savivaldybė yra informuojami apie pasirašytą sutartį.

7. Administratorius perduoda namo valdymą.

Daugiabučių namų savininkų bendrijas (DNSB) reglamentuojantys teisės aktai

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.82, 4.83, 4.84, 4.85 straipsnių pakeitimo ir papildymo įstatymas;

(https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.8A39C83848CB/MirOSCQpcu )

(https://am.lrv.lt/lt/veiklos-sritys-1/statyba-ir-bustas/butu-ir-kitu-patalpu-valdymas-ir-prieziura )

Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) įstatymas;

Savininkų bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas;

Daugiabučių gyvenamų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos narių balsavimo raštu dėl priimamų sprendimų tvarkos aprašas;

Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų aprašas;

Šalčininkų rajono savivaldybės daugiabučių gyvenamųjų namų bendrijų sąrašas

• Sudaryti jungtinės veiklos sutartį (JVS) ir įgalioti asmenį, kuris atstovaus patalpų savininkams ir organizuos namo priežiūrą.

1. Butų savininkai organizuoja susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties (JVS) pasirašymo. sprendžia dauguma.
2. Pasirašoma sutartis, išrenkamas JVS įgaliotas asmuo.
3. Namo valdymas įregistruojamas nekilnojamo turto registre.
4. Administratorius ir savivaldybė informuojami apie pasirašytą sutartį.
5. Administratorius perduoda namo valdymą.

Šalčininkų rajono savivaldybės daugiabučių gyvenamųjų namų administravimas pagal Jungtinės veiklos sutartį.

2012 m. gruodžio 4 d. įsakymu Nr. D1-1047 patvirtintos pavyzdinės daugiabučio gyvenamo namo bendro naudojimo objektų valdymo, naudojimo ir priežiūros jungtinės veiklos sutarties forma.

(https://www.e-tar.lt/portal/lt/legalAct/TAR.0FA24F325852/pyrToQvGPk )

• Pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą. Administratorių paskiria savivaldybė.

DAUGIABUČIŲ NAMŲ BENDROJO NAUDOJIMO OBJEKTŲ ADMINISTRATORIUS

Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams neįsteigus gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties, taip pat jei bendrija likviduota arba nutraukta jungtinės veiklos sutartis yra skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.

Administravimas pasibaigia įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją ir jos įstatus arba sudarius patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį.